作者：李和裕 唐文祺

　　受“限外”政策影响，如今外资更注重规避风险

　　随着“限外”大幕徐徐落下，“不死心”的海外基金开始寻求更有效的方法进军中国房地产市场，其中，“借力”国内开发商、以合作方式全线布局的情况有愈演愈烈之势。昨天，上海证券报记者就获悉，国际投行美国雷曼兄弟与资本策略联合拍得上海的福海商业中心，而另一只知名美资基金高登公司则与沿海家园平分大连一综合物业项目的股权。

 
　　位于上海市虹口区四川北路黄金商业地段的福海商业中心，是于2006年11月在由上海东方国际商品拍卖有限公司等5家拍卖行联合举行的拍卖会上拍出的，竞买人当时非常低调，如今才知原来还是落入了外资的腰包。

　　相关资料显示，于1997年竣工的福海商业中心占地面积4960平方米，总建筑面积56859平方米，共有30层，其中，地下1层至地上5层为商场，6至29层为办公楼。2004年7月，由于该项目的开发商福海房地产公司与银行发生欠款纠纷，最后由法院将楼冻结拍卖。

　　据了解，福海商业中心的中拍价为4.16亿元人民币，加上其他一些拍卖费用，雷曼兄弟与资本策略共以4.5亿元获得该项目。资本策略方面还预期，将福海商业中心翻新后出租，年回报率可升至约12%。而此前，雷曼兄弟还曾参与投资上海的永业公寓。

　　不仅是青睐像上海这样的一线城市，海外基金在二线城市的表现也逐渐活跃。如高登公司（An-gelo Gordon）旗下的AG Coastal Dalian将以5142万美元的现金代价购买沿海家园的附属企业Super Investment的50%股权，Super Invest-ment则拥有大连市的一个大型综合房地产项目，物业类型包括高档住宅、办公楼、服务式公寓、酒店、商场等。

　　交易完成之后，高登方面和沿海家园将在该大连项目上各持有一半股份。沿海家园董事会也坦率表示，这次出售股权将为公司提供与国际基金管理公司的合作机会，并且所得款项也可为大连项目的发展提供资金。另据了解，高登公司本就擅长采用合伙模式进行房地产投资，自6年前进入中国市场以来，一直在寻找合作伙伴及投资项目。

　　“收购、包装‘烂尾楼’和股权投资已是海外基金常选的投资路径了，只是在‘限外’的背景下，与国内开发商合作的投资方式将成为未来外资布局中国房地产市场的一大新方向。”世邦魏理仕环球研究部的分析师表示。

　　BAZO投资（亚洲）有限公司董事长郑小平也表示，受“限外”政策影响，如今外资很注重规避风险的问题，特别是在投资组合与发展模式有别于一线城市的那些二、三线城市，基本上都不是独立运作，而是积极寻找投资伙伴，通过战略联盟的形式在当地打通渠道。